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案 例 发 布(2015年第6期 总第30期)

来源:   发布时间: 2016年01月08日

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  案 例 发 布

  (2015年第6期  总第30期)

  【本期话题】——房屋租赁合同纠纷

  【案情简介】

  原告于某家住威海经区,被告刘某山东泰安人,现住威海高区。2015年5月底,原告于某与被告刘某签订房屋租赁合同,约定租金1.5万元/年,期限自2015年6月至2016年6月。合同签订后原告于某向被告刘某支付租金1.5万元,被告刘某将房屋钥匙交付原告于某。不料于某在该房屋居住刚满一个月,房主张某就找上门来,要求交付房屋。这时于某才意识到有问题,急忙拨打刘某电话。刘某承认其未经房主张某同意将房屋转租给于某的事实。于某遂诉至高区法院,要求返还租金。

  【裁判结果】

  经审理查明,2014年被告刘某与房主张某签订租房协议,期限三年。为转租牟利,刘某未经房主张某同意将房屋转租给原告于某。经多次调解,原、被告双方达成如下调解协议:被告刘某同意返还原告于某房租;但是,鉴于原告已经实际使用该房屋一个月,被告请求扣除一个月的房屋使用费后返还原告房租1.4万元,原告表示同意。

  【法律释明】

  《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”本案中被告刘某作为承租人,未经出租人张某同意将房屋转租给原告于某,出租人张某在知情后不予认可,因此原告于某与被告刘某签订的房屋租赁合同无效。《民法通则》第九十二条规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据该条规定,在原告于某与被告刘某签订的房屋租赁合同无效的情况下,被告刘某收取原告于某租金的行为构成不当得利,原告有权要求被告返还。经法院调解,原被告双方达成和解,被告刘某同意返还于某租金14 000元并承担案件诉讼费。

  【法官寄语】

  随着进城务工人员的不断增多和房价的不断攀升,越来越多的人选择房屋租赁的方式来满足用房需求。很多手中有闲房的房主看中机会,纷纷将房屋出租,房屋租赁市场初具规模。与此同时,相关问题也逐渐显露。据统计,今年以来,高区法院受理房屋租赁合同纠纷22件,其中,出租人要求支付拖欠租金的11件,租赁合同到期后承租人要求返还押金的4件,假冒房东出租房屋的2件。虽然案件标的额不大,但因当事人争议较大,案件调撤率只有50%。

  上述纠纷中,有的是因为租赁双方缺乏房屋租赁经验,法律风险防范意识不足,没有对房屋维修、押金等重要事项做出约定或约定不明。有的承租人虽然是通过房屋中介公司承租房屋,但是个别从业者缺乏诚信,为吸引消费者发布假房源,导致消费者实际看的房子和预先说的不一样,中介公司再以 “原来的房子租出去了,再说现在这套房子如何如何好”为由搪塞消费者。还有的承租人在签订租赁合同时,没有对房产证等必要材料进行审查,遭遇“假房东”。比如,本案中被告刘某没有经过房主张某的同意,把房屋转租给原告于某,并且收取了全年的租金。直到一个月后房主张某找上门来,原告于某才恍然大悟。幸运的是,被告刘某只是想转租牟利,否则,原告于某极有可能遭遇诈骗。例如高区法院审理的郑某诈骗案中,曾经在房产中介公司上班的郑某在离职后,利用自己手中的房源信息打起了空房子的主意,通过伪造房产证、换门锁等方式,将他人房屋出租牟利。威海高区法院经审理认为,被告人郑某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大,其行为已构成合同诈骗罪,但考虑到郑某系初犯,认罪态度好,积极退赃等因素,判处其有期徒刑一年三个月,缓刑一年六个月,并处罚金人民币一万元。

  针对房屋租赁过程中出现的上述问题,为帮助百姓预防化解纠纷,高区法院特别提醒:一要认真查看房屋产权和相关资料。通过查看房主身份证、房产证、购房合同等确定房屋产权;如果是第三人受房主委托出租房屋,要查看授权委托书、受委托人身份证等资料;如果是转租,还要有房主提供的书面证明,最好能够当面核实。出租人也要仔细查验承租人的个人情况,留存承租人的身份证复印件,一旦发生纠纷能够及时维权。二要认真签订租赁合同。租赁双方对房屋用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等事项,要明确约定,以免日后产生争议。例如,对于房屋内部的家电、家具等附属设施,应当在租赁合同中列明;对于房屋漏水、附属设施故障维修等责任,要明确做出约定。

  【法律链接】

  1.《民法通则》第九十二条:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。

  2.《中华人民共和国合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  3.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  4.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

  5.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  6.《中华人民共和国合同法》第二百二十八条:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

  7.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

                                     

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